11 juni '25 - In deze overspannen markt komt het helaas weleens voor dat opdrachtgevers een aankoopopdracht ‘on hold’ zetten. Na herhaaldelijk achter het net te vissen, lassen sommige opdrachtgevers even een tijdelijke pauze in. Wat als in die periode alsnog een koop tot stand komt (buiten de makelaar om)? Kan de makelaar dan alsnog aanspraak maken op zijn (volledige) courtage? Deze vraag lag voor aan het Gerechtshof Amsterdam.
Feiten van de zaak
Een makelaar wordt ingeschakeld om de zoektocht naar een droomhuis in goede banen te leiden. De kopers weten precies wat ze willen: een woning tussen de €400.000 en €550.000. Ze maken heldere afspraken en leggen vast dat de makelaar een courtage van 1,19% bij een succesvolle aankoop ontvangt.
Bij deze overeenkomst wordt gebruikgemaakt van de ‘Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij’ (ACM). Daarin staan ook spelregels opgenomen over het loon van de makelaar. Zo is daarin onder meer opgenomen dat de makelaar recht op zijn vergoeding heeft zodra de opdracht succesvol is afgerond (artikel 12 ACM). Los daarvan bepalen de ACM dat, als de overeenkomst is beëindigd, de makelaar alsnog aanspraak kan maken op loon, mits hij aantoonbaar heeft bijgedragen aan een uiteindelijke koopovereenkomst (artikel 19 ACM). Kortom: heeft de makelaar de bal aan het rollen gebracht, dan verdient hij ook een deel van het spel.
Terug naar de casus. Na diverse pogingen laten de opdrachtgevers weten wederom een woning te willen bezichtigen. Daarbij laten zij aan hun makelaar weten: “Als blijkt dat deze woning ook weer voor veel geld weggaat, dan denken we dat we de zoektocht even on hold gaan zetten en afwachten wat de markt gaat doen.” Ditmaal hebben de opdrachtgevers geluk: er komt een koopovereenkomst tot stand. Echter, binnen de wettelijke bedenktijd hebben opdrachtgevers de koop weer ontbonden omdat zij niet zeker weten of de gewenste uitbouw kan worden gerealiseerd. Kort daarna laten opdrachtgevers per mail aan hun makelaar weten dat zij de zoektocht voorlopig “on-hold” willen zetten.
Nog geen week later sluiten de opdrachtgevers zelf een koopovereenkomst met de verkoper voor dezelfde woning buiten de makelaar om. Enkele maanden daarna wordt de woning aan de opdrachtgevers geleverd. De makelaar die geen betrokkenheid bij deze ‘tweede’ aankoop heeft gehad, stuurt een factuur voor het volledige courtagebedrag aan zijn opdrachtgevers. Tot zijn verbazing wordt de factuur niet betaald.
De makelaar maakt een procedure bij de rechtbank aanhangig tot betaling van zijn courtage. De rechtbank wijst die vordering af omdat zij van mening is dat opdrachtgevers de opdracht rechtsgeldig hebben opgezegd en er onvoldoende feiten en omstandigheden zijn gesteld die tot het oordeel kunnen leiden dat alsnog recht op courtage bestaat op grond van ACM. De makelaar gaat in hoger beroep.
Gerechtshof Amsterdam
Volgens het gerechtshof kan in het midden blijven of de opdracht is opgezegd dan wel is opgeschort. Voor de verschuldigdheid van courtage is het rechtsgevolg volgens het gerechtshof gelijk, omdat ook tijdens ‘opschorting’ geen recht op de overeengekomen courtage ontstaat. Op het moment dat de opschorting dan wel opzegging plaatsvond, was de opdracht nog niet vervuld. Er bestaat dus geen recht op vergoeding van het volledige courtagebedrag wegens vervulling van de opdracht, zo redeneert het hof.
Daarnaast heeft de makelaar ook een beroep gedaan op artikel 19 van de ACM waaruit voortvloeit dat de makelaar alsnog aanspraak kan maken op courtage als na een beëindiging van een bemiddelingsopdracht toch een koopovereenkomst tot stand komt. Daarbij wijst het gerechtshof expliciet op art. 7:411 lid 1 BW waarin is opgenomen dat voor het bepalen van een redelijk loon rekening moet worden gehouden met de verrichte werkzaamheden, het voordeel dat de opdrachtgever daarvan heeft gehad en de reden dat de opdracht is geëindigd. Volgens het gerechtshof is het daarom aan de makelaar om te bewijzen dat de tweede koopovereenkomst het gevolg is geweest van zijn dienstverlening, althans dat de opdrachtgevers daarvan bij de totstandkoming van de tweede koopovereenkomst voordeel hebben gehad.
In die bewijsopdracht slaagt de makelaar volgens het gerechtshof. Zo voert de makelaar aan dat hij het contact met de verkopend makelaar heeft gelegd, een bezichtigingsafspraak gemaakt, de woning bekeken, de onderhandelingen tot aankoop gevoerd, overeenstemming bereikt, het concept van de (eerste) koopakte bestudeerd en bij de ondertekening van die koopakte aanwezig is geweest. Al deze punten onderbouwt de makelaar aan de hand van agenda-export en feitelijke gegevens waar zijn opdrachtgevers weinig tegenin kunnen brengen.
Hoe stevig de makelaar zijn betoog ook onderbouwt, één feit blijft onomstotelijk staan: bij de tweede koopovereenkomst was hij niet betrokken. Het was de koper die zelf opnieuw contact opnam met de verkopende makelaar, de onderhandelingen voerde en uiteindelijk eigenhandig een nieuwe koopovereenkomst heeft gesloten. De tweede koopovereenkomst is dus niet zonder meer het gevolg van de diensten van de makelaar. Wel kan volgens het gerechtshof worden aangenomen dat de opdrachtgevers bij de totstandkoming daarvan voordeel van de diensten van de makelaar hebben gehad. De opdrachtgevers hebben immers kunnen voortbouwen op het contact met de verkopend makelaar dat door de bemiddeling van hun makelaar was gelegd. Verder was door zijn bemiddeling al overeenstemming bereikt, terwijl de onderhandelingen kennelijk alleen op het punt van de koopprijs (in verband met de onzekerheid over het kunnen realiseren van de gewenste uitbouw) zijn heropend.
In het licht van het voorgaand kent het gerechtshof alsnog een naar redelijkheid vast te stellen deel van de courtage aan de makelaar toe van € 2.500 inclusief btw.
Conclusie
Het ‘on hold’ zetten van de opdracht en vervolgens toch aankopen van de woning door de opdrachtgevers zelf, heeft in dit geval tot gevolg dat de aankoopmakelaar toch een redelijk deel van zijn courtage krijgt. Een terechte uitspraak, maar toch heeft die m.i. nog steeds iets onbevredigends.
Naar mijn mening had de makelaar in dit geval aanspraak kunnen maken op vergoeding van zijn volledige courtage. Immers, al het (voor)werk was al door de makelaar gedaan en nog geen week na het ‘on hold’ zetten van zijn opdracht, hebben zijn opdrachtgevers zelf een koopovereenkomst met de verkoper gesloten voor nota bene hetzelfde object. Daarmee hebben de opdrachtgevers (bewust) verhinderd dat de makelaar zijn opdracht alsnog kon volbrengen. Dat zijn omstandigheden die het rechtvaardigen dat de makelaar aanspraak kan maken op vergoeding van zijn volledige courtage, iets waar art. 7:411 lid 2 BW uitdrukkelijk de ruimte toe biedt. Dat het gerechtshof dit niet in de beoordeling heeft betrokken, terwijl wel expliciet naar het voornoemde artikel in het arrest wordt verwezen, is bijzonder.
Ook het oordeel van het gerechtshof, dat het niet uitmaakt of de bemiddelingsovereenkomst was opgeschort dan wel beëindigd, is opmerkelijk. Indien de opdracht namelijk ‘on hold’ was gezet, impliceert dit dat de opdracht niet was geëindigd, maar zich in een soort van sluimerstand bevond. Als er in die toestand alsnog een koopovereenkomst tot stand komt, zou het naar mijn mening goed te beargumenteren zijn dat de opdracht alsnog succesvol is volbracht en er aanspraak op vergoeding van de volledige courtage kan worden gemaakt. Ook dit onderdeel van het arrest is, zonder nadere toelichting, niet goed te volgen.
De uitspraak is te raadplegen via: Gerechtshof Amsterdam 20 mei 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:1225
Auteur
Daniël Brand, advocaat bij Hemwood
Met dank aan Jesper Schraven voor zijn bijdrage aan dit artikel.